所有權人銷售配偶回贈之不動產計算特銷稅持有期間之規定

所有權人銷售配偶回贈之不動產計算特銷稅持有期間之規定
法律依據：特種貨物及勞務稅條例第3條
日期文號：財政部100.08.16台財稅字第10000290040號　
主 旨：所有權人銷售原贈與配偶，嗣後配偶又回贈之不動產，於計算特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定之持有期間時，准將其贈與配偶前持有該不動產之期間合併計算。

自辦市地重劃抵費地得排除課徵特種貨物及勞務稅要件規定

自辦市地重劃抵費地得排除課徵特種貨物及勞務稅要件規定
法律依據：特種貨物及勞務稅條例第5條　
日期文號：財政部100.07.29台財稅字第10000193480號
主 旨：出資者參與自辦市地重劃取得抵費地，據內政部100年7月6日內授中辦地字第1000724916號函以自辦市地重劃開發費用由特定出資者支應，並以承受抵費地方式回收，性質與都市更新由實施者提供資金分配更新後房地方式雷同，如其出資及以土地折價抵付之受償方式業於經直轄市或縣（市）主管機關核定之重劃會章程中載明，其取得抵費地後之第一次移轉准予比照特種貨物及勞務稅條例第5條第11款規定辦理。

房價合不合理怎麼看? 購屋時怎麼找合理的房價？

房價合不合理怎麼看? 購屋時怎麼找合理的房價？
所有置產者無論目的是投資還是自住都有一個共同點，就是想以合理的價位購得資產，但怎樣的價錢才是合理的? 買房子如何才不會花冤枉錢呢? 以下為幾種購屋置產時取得合理價格的方法。
1. 觀察近期相似住宅型態所售出的價格：
相似的房屋型態是指無論所在社區、大小及生活機能等條件接類似。一棟翻新的老舊公寓應與同區內相似大小的公寓有著接近的價格。最好的方式為詢問當地房仲業者，比較相似房屋型態外，可以順便觀察較大或較好的房屋是否比自己理想的房屋價格更高。如果比較更大更好的住宅單位，價格卻相較不遠，表示所想要取得的房屋價格太高，需要重新評估其合理性。所以，跟市場上相似房產單位比較是購屋前必經的程序。
2. 觀察相似但無法出售的房屋：
購屋者購屋時如觀察到想購買的房屋類型在仲介手上放很久，無法售出或甚至賣不出去，表示現在市場上相似物件價格缺乏合理性。此外，以市場供給需求來看，一般來說供過於求的商品，價格通常都會稍微偏低。故假如市場上有某種特定的住宅型態出售，其價格理應偏低。此外，也可觀察住宅存量，此數據除提供住宅類型的供給及需求外，並可提供銷售房屋所需時間。
3. 實地看屋：
「貨比三家不吃虧」，買房子時應多實地看房，除比較想購買房屋類型的價錢外，並應比較分析大小、建材、屋齡、設備、生活機能、學區等。售屋者應開出與市場相容之價位，購屋者亦可以比較尋找合理價位。
4. 考量市場條件與增值率：
售屋者通常提高房價，購屋者則相反。在出售市場上漲時，售屋者不一定會將價格大幅提升(因為上漲的最高點較難預測)，但房市低靡時，房屋售價仍有可能偏高，故購屋者需先觀察市場走勢，多比較價格，才不至於吃虧。此外，除觀察房市外，就業率及貸款利率亦為購屋時重要的考量因素。失業率的高低與房市起伏有著相當大的關係，失業率增高時，房價通常趨於萎縮，普遍購屋慾減低，失業率亦導致民眾無法支付或不願向銀行借貸。
5. 是否為自售屋?
購屋者於買房時亦可以觀察出售者是否透過仲介，一般而言屋主自行出售房屋通常是因為仲介費或對仲介提出的估價不滿意，故購屋者需注意，如為自售屋，房價應至少比房仲業者提出的價格較低，因房東省卻了仲介費用。此外，倘若售屋者對房仲業者提出的價格不滿意而決定自售者，則非常有可能售屋人提高售價。故購屋者該多看多比較，比較自售與仲介業者提出的價格。
6. 房屋所在地區的增值率為何?
提升交通便利性及生活機能等相關公共建設之開發能大幅促進地區房價成長。一般而言，當有具正面性的公共建設如捷運、大型購物商場等開發，對地區不動產價位將有提升的幫助。購屋人應多方蒐集消息在價格上漲前置產，最好的消息來源為房仲業者，購屋者亦可至縣市政府或鄉鎮區公所詢問所欲購產地即將進行之重大建設計畫，學校或道路增建都對房屋增值有助益。另外，到想購屋的地區走走，觀察商業經營情況，如果店家尤其是超級市場或商店，紛紛歇業，這可能意謂著該區已逐漸衰落，故需要重新考慮置產地區。此外，同時有大量新屋公案進行開發時，可意謂著該地區房屋需求量增加，但在大量新屋完工後，房價也會隨著供給的增加而降低。
7. 房屋仲介業的意見：
房仲業者接觸許多市場上現有的多種案件，所以對於哪種建築類型的定位及單價為何，應十分了解，所以購屋前與房仲業者討論價格是否合理，也是必做的功課之一。
8. 購屋者本身認為價錢合理嗎? 值得嗎?
房子是自己住的，每一分錢都是自己辛苦賺的，感覺很重要。購屋者除分析上述多項實際面的因素外，心裡對房價的認知與感覺也很重要。所以就算心儀的房子比市價稍貴，也不會在乎多付出一點了。
9. 以低價試探：
購屋時可向售屋者提出比行情低的價錢來試探屋主的反應。在國外，某些售屋人會將底價直接提出，因為想省去議價的過程；而台灣的文化，一般則將房價提高，然後再慢慢議價。如果低價試探而售屋者接受，表示他原先的開價並不合理，消費者的低價可算是合理的價格，間接反映市場上該房屋類型的實際價格。反之，有些售屋者將房價壓低是為了吸引更多看屋者來訊問，但不會依所提出之價錢出售，反而慢慢提高房價，將房屋售予出價最高的人。但如尋得真正理想或喜歡的房子，低價試探可能會直接受到屋主的拒絕而失去議價的機會。故詢價需有技巧，低價試探可以找出合理的價位，但並非隨時或隨處試用。
10. 房屋價值或整修鑑價：
一般購屋者辦理貸款時，金融業者常會聘請估價師或自行鑑定房屋價值，以確保貸款者無法償還貸款時，房屋可透過拍買讓金融機構取回欠款。故如果銀行的估價大幅低於實際價格時，表示該房屋出售價格過高，金融機構甚至會不建議購買或不批准貸款申請。此外，購買中古屋時，房屋如果有嚴重需維修的問題如漏水、大面積壁癌等，因購買後需支付大筆修復費，故可以要求房東減少房價或交屋前修復並支付修復費用。購屋時，消費者應到處比較、比價，應以公平合理的價位取得資產。以上10種詢價的方式可以使購屋者在買屋時以最完整的資訊詢得公平的交易價，但詢價的技巧及購屋、詢價前所需之資料蒐集等準備工作都會於多次的經驗後漸漸駕輕就熟，之後，並能於購屋時提出合理出價並辨別合理價位

102年國家考試地政士

一、甲與乙各有房屋乙棟，甲所有之房屋評定標準價格為60 萬元，乙所有之房屋評定標準價格為100 萬元；今甲乙交換其房屋，差額以現金補償，契約於民國102 年4 月1 日成立，甲於當年5 月5 日申報契稅，乙則於當年5 月7 日申報契稅。請依據現行契稅條例規定說明及試算甲、乙各需繳納之契稅及怠報金。（25 分）
【答】
(一)甲、乙因交換所有權，各應鈉契稅如下：
(1) 甲應納之契稅：60 萬元＊2%+(100萬-60萬) ＊6%＝36000元
(2) 乙應納之契稅：60 萬元＊2%＝12000元
(二) 申報契價與怠報金規定：
(1) 納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。(契稅§16)
(2) 納稅義務人不依規定期限申報者，每逾三日，加徵應納稅額百分之一之怠報金，但最高以應納稅額為限。但不得超過新台幣一萬五千。(契稅§24)
(3) 甲、乙各需繳納之怠報金：
甲逾5日，怠報金為應納稅額之百分之一：36000元＊1%＝360元
乙逾7日，怠報金為應納稅額之百分之二：12000元＊2%＝240元

二、遺產及贈與稅價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與之時價為準。請問土地、永佃權、典權及設定有期間與年租之地上權者，如何定其價值？試依據遺產及贈與稅法及其施行細則分別說明之。（25 分）
【答】
(一) 中華民國境內或境外之財產，按被繼承人死亡時或贈與人贈與時之財產所在地認定之：
(1) 不動產及附著於不動產之權利，以不動產之所在地為準。
(2) 遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件，其估價適用修正後之前項規定辦理。(遺贈§9、§10)
(二) 土地、永佃權、典權及設定有期間與年租之地上權者，如何定其價值：
(1) 土地：
所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。(遺贈§10)
(2) 永佃權：
永佃權價值之計算，均依一年應納佃租額之五倍為標準。(遺贈施§32)
(3) 典權：
典權以典價為價額。(遺贈施§33)
(4) 設定有期間與年租之地上權者：
地上權之設定有期限及年租者，其賸餘期間依左列標準估定其價額：○1賸餘期間在五年以下者，以一年地租額為其價額。
2賸餘期間超過五年至十年以下者，以一年地租額之二倍為其價額
○3賸餘期間超過十年至三十年以下者，以一年地租額之三倍為其價額。
○4賸餘期間超過三十年至五十年以下者，以一年地租額之五倍為其價
額。
○5賸餘期間超過五十年至一百年以下者，以一年地租額之七倍為其價
額。
○6賸餘期間超過一百年者，以一年地租額之十倍為其價額。(遺贈施§31)

三、作農業使用之農業用地，及一部分農業用地依法律變更為非農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。試分別說明「農業用地」的法律依據及範圍，以及那些情形下農業用地依法變更為非農業用地，亦得申請不課徵土地增值稅。（25 分）
【答】
(一) 依土地稅法第三十九條之二所稱「農業用地」其法律依據及範圍如下：
(1) 農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地。
(2) 依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
(3) 依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
(4) 依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
(5) 依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。(土稅施§57)
(二) 農業用地經依法律變更為非農業用地，經該法律主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業用地作農業使用證明書者，得適用本法第三十九條之二第一項規定，不課徵土地增值稅：
(1) 依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。
(2) 已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。(土稅施§57-1)

四、那些房屋及土地屬於特種貨物，應課徵特種貨物及勞務稅？又在那些情形下房屋及土地不屬於特種貨物？試依據特種貨物及勞務稅條例規定說明之。（25 分）
【答】
(一) 課徵項目：
特種貨物，不動產部分項目如下：
(1) 房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不包括之。(特種貨物及勞務稅§2)
(2) 指在中華民國境內銷售不動產之認定指銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。(特種貨物及勞務稅§3)
(二) 有下列情形之一，不屬於本條例規定之特種貨物：
(1)所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一間房屋（含坐落基地），辦竣戶籍登記，且在持有期間無供營業使用或出租者。
(2)所有權人符合第（1）點規定，但本人或其配偶購買房屋，只要在完成新房地移轉登記之日起一年內出售該第一間房屋，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售該新房地，而且出售後仍符合第（1）點規定，即本人與配偶、未成年直系親屬仍僅有一間房屋，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。(3)銷售與各級政府或各級政府銷售。
(4)經核准不課徵土地增值稅者。
(5)依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉。
(6)銷售因繼承或受遺贈取得。
(7)營業人興建房屋完成後第一次移轉。
指符合下列各款情形之一者：
(8)依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣。
(9)依銀行法第76條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分。
(10)所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售。
(11)銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋。(特種貨物及勞務稅§5)

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 自102年5月1日實施

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 自102年5月1日實施

近年來成屋買賣糾紛時有所聞，為促進公平合理的成屋買賣契約內容，確保消費者購買成屋的權益，內政部於去（101）年10月29日公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業經營者與消費者訂定成屋買賣契約的準據。為讓業者有所遵循，便利其調整因應，給予6個月的準備期，訂於本（102）年5月1日實施。
企業經營者（建商）所預擬的成屋買賣定型化契約，需依內政部公告之應記載及不得記載事項訂定。若發現有業者不遵守相關規定，將依據消費者保護法第58條開罰，最高可罰新台幣150萬元。
一、成屋買賣定型化契約應記載事項之訂定重點，包括：
1.企業經營者應讓買方攜回審閱契約條款的期間至少5日（契約審閱期）。
2.各期付款的款項可分為簽約款、備證款、完稅款、交屋款（付款約定）。
3.貸款金額少於預定貸款金額之處理方式（貸款處理）。
4.買賣標的應繳納稅費負擔之約定（稅費負擔之約定）。
5.賣方應擔保買賣標的物權利清楚無被他人占用或占用他人土地（賣方之瑕疵擔保責任）。
6.買賣雙方逾期交屋或付款之違約賠償責任，其解除契約者，違約金不得超過房地總價15%（違約之處罰）。
另以附件方式訂定「建物現況確認書」、「承受原貸款確認書」、「以第三人為登記名義人聲明書」、「按優惠稅率核課土地增值稅確認書」，由買賣雙方於簽約時一併確認建物現況、承受貸款、登記名義人及核課土地增值稅等事項，以避免日後發生成屋買賣糾紛。
二、不得記載事項，包括
1.不得約定買方須繳回契約書。
2.不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
3.不得約定廣告僅供參考。
4.不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
5.不得約定請求超過民法第205條所訂20%年利率之利息。
6.不得約定拋棄審閱期間。
7.不得為其他違反強制或禁止規定之約定等。
「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」於今年5月1日上路，由直轄市、縣（市）政府查核業者使用之成屋買賣定型化契約，如有損害消費者財產之虞者，將依消費者保護法相關規定進行調查，命其改善；違反者可依消保法第58條開罰；逾期不改善時，得處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並可連續罰。

房價所得比

房價所得比
房價所得比是用來描述住宅成本與家戶所得之間的情況。住宅價格與價值對收入比呈現住宅價格與價值與家戶收入之間的關係，住宅支出與收入比展現住宅貸款與租金支付與家戶收入之間的關係。某些房價所得比運用”經驗法則”或者是特定的標準來決定適當的住宅價值。舉例而言，購屋族可能被建議合理價格是他們的全年總收入的2.-3倍，另一種經驗法則是家戶應該負擔低於30%的家戶總所得在住宅上，30%的標準起源於19世紀後期的經驗，當時是”以一個星期所得付一個月房租”，在19世紀早期(1920-1930)放款者使用在往後50年相較起來較佔優勢的25%經驗法則，在那一段期間25%的規則變成貸款者的基本規則。在1980年代，住宅的高消費支出才導致30%標準的出現，經驗法則提供一種方便但不完全正確的方法，有些家戶花費超過或者是少於30%的所得在住宅上。
對於借款者來說，貸款比例可瞭解何種房價所得比例會成為一個過度負擔。已存在的貸款評價資料可提供制定借款標準的一項統計基礎，以避免壞帳與逾期帳款，以下有兩個貸款例子關於所得比作為貸款資格的準則：住宅支出與所得比：每月的貸款支出、利息、稅、還有住宅保險(這四個簡稱為PITI)不應該超過所得的N%(25%-28%)。
債務與所得比：每月的PITI支出加上其他長期債務支出的比例(例如汽車貸款、助學貸款、循環信用的貸款)不應該超過所得的N%(33%-36%) 因為住宅價格會因為不同的時間與地點而不斷的改變，住宅價格與所得比是一種方式來比較相對的價格而不是絕對上的價格。